Propriétaires, quels recours en cas de loyers impayés ?
Mise en ligne le 3 mai 2021
Vous êtes propriétaire et louez un de vos biens ? Vous faites face à des loyers impayés ? Nous vous expliquons la démarche à suivre pour recouvrir votre créance.
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Lors de la location d’un bien immobilier, le plus sécurisant est d’avoir recours à un bail notarié. Dans le cas contraire, le bailleur a, malgré tout, des recours en cas de défaillance de son locataire.
La procédure amiable, le recours idéal
La procédure amiable est le recours idéal. Le propriétaire peut contacter son locataire par la voie de son choix (téléphone, mail ou lettre simple). Cette prise de contact a pour but d’obtenir des explications et de se mettre d’accord sur les modalités de remboursement ou non de la dette (échelonnement, abandon d’une partie de la créance, etc.). Tout accord devra être consigné dans un document écrit daté et signé des deux parties. Celui-ci aura valeur de preuve d’un accord.
Par ailleurs, le bailleur peut engager les cautions du locataire pour obtenir le remboursement des loyers impayés.
Une telle procédure se fait de particulier à particulier et ne nécessite pas l’intervention d’un professionnel.
La procédure amiable est souvent compliquée à mettre en place. Des loyers impayés résultent le plus souvent d’une situation de difficulté ou de mauvaise foi du locataire. En cas d’échec à l’amiable, il existe des recours contentieux.
La procédure contentieuse, deux possibilités
En cas de phase contentieuse, la première chose à faire est d’envoyer une lettre de mise en demeure par courrier avec accusé de réception avec un délai pour payer les sommes dues au débiteur. Si cela n’aboutit pas, il existe deux recours possibles pour le propriétaire bailleur : la procédure simplifiée par huissier et la procédure devant un juge.
La procédure simplifiée par huissier est applicable pour les créances n’excédant pas 5 000 €. Il convient de contacter un huissier qui enverra une lettre recommandée avec accusé de réception au débiteur pour l’inviter à participer à la procédure. Il aura un mois pour répondre.
En cas d’acceptation de la procédure, l’huissier émet un titre exécutoire pour obtenir l’encaissement volontaire des sommes dues.
En cas de refus du débiteur (ou en l’absence de réponse dans le délai d’un mois), le créancier pourra saisir le juge pour obtenir une injonction de payer.
La procédure simplifiée par huissier est à la charge du créancier. Elle se décompose, selon l’article A444-32 du Code de commerce, comme suit :
- Dépôt du dossier auprès de l’huissier : 14,92 €
- Emission du titre exécutoire : 30 €
- Prestation de recouvrement de la dette (si acceptation par le débiteur) : forfaitaire ou proportionnel selon le montant à recouvrer.
La procédure devant un juge s’applique pour les dettes supérieures à 5 000 €. Le créancier doit rédiger une requête adressée au juge des contentieux de la protection du domicile du débiteur. Cette requête doit contenir les informations sur le créancier (nom, prénom, profession, domicile, date et lieu de naissance, nationalité), sur le débiteur (nom, prénom et domicile ou dénomination et siège social pour les personnes morales), l’objet de la demande et le montant de la créance et les preuves de son fondement. Toutes requête incomplète sera rejetée.
A la suite de cette requête, le juge décidera si la procédure est justifiée. Auquel cas, il dressera une ordonnance portant injonction de payer. Elle sera à faire parvenir par voie d’huissier au débiteur dans un délai de 6 mois. Si la requête est rejetée par le juge, créancier pour ouvrir une procédure judiciaire classique.
La saisie du juge est gratuite. Elle peut cependant être envoyée par un avocat ou un huissier ce qui engendrera des honoraires.