La détention de biens immobiliers à plusieurs : les avantages de la SCI

Mise en ligne le 3 mai 2021

Les avantages de posséder des biens en SCI sont nombreux pour les associés. La SCI permet d’anticiper la transmission de son patrimoine mais offre aussi des avantages fiscaux. Découvrez la SCI pour détenir vos biens !

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 La SCI, qu’est-ce que c’est ?

Une Société Civile Immobilière est une structure permettant la détention de biens immobiliers à plusieurs. C’est donc une société de patrimoine. Elle est constituée par des associés et peut présenter des avantages en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine immobilier notamment.

Pour créer une SCI, rien de plus simple. Il suffit de rédiger les statuts de la société et de déposer un exemplaire au centre des formalités d’entreprises (greffe du tribunal de commerce) pour son immatriculation. S’en suit une publication au journal d’annonces légales. Un notaire peut vous aider dans ces démarches. Par ailleurs, il est nécessaire de désigner un gérant, qui peut être un des associés de la SCI ou non. Certains avocats peuvent être désignés gérants et donc prendre les décisions courantes de la société.

Une fois créée, le patrimoine de la SCI est distinct de celui des associés. La SCI sera seule propriétaire des biens immobiliers la composant. Par conséquent, en cas de défaillance, les créanciers se retourneront d’abord contre la personne morale avant les associés. Le patrimoine personnel des associés de la SCI est donc théoriquement mieux protégé. Par ailleurs, chaque associé de la SCI a une responsabilité indéfinie mais non solidaire.

Anticiper la transmission de son patrimoine avec la SCI

La SCI présente des avantages dans le cadre de la transmission du patrimoine immobilier. Si au moment de la transmission la succession n’est pas prévue, les héritiers se trouveront dans l’indivision. Ce régime de détention n’est pas le plus confortable. Selon l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». La SCI offre aux associés plus de flexibilité. Ils sont propriétaires de parts sociales qu’ils peuvent vendre à tout moment.

Dans le cas de la constitution d’une SCI dite familiale (les associés de la SCI sont des parents et leurs enfants), les parents apportent un bien de leur patrimoine personnel et distribuent des parts sociales aux enfants. Ils en conservent néanmoins le gestion. Le bien sortira de fait du patrimoine privé et l’assiette de leur Impôt sur la Fortune Immobilière diminuera.

Fiscalité en SCI ?

Par défaut, les associés de SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Il n’y a donc pas de bénéfices à déclarer et donc d’impôts à payer. Chaque associé de la SCI déclare sa quote-part de résultat à l’impôt sur le revenu. On parle ici de SCI transparente. Opter pour ce régime permet de déduire certaines dépenses (frais de gestion, travaux ou encore taxe foncière). De plus, le déficit réalisé peut être imputé au revenu global jusqu’à 10 700 €. Le surplus, lui, sera imputé aux revenus fonciers des 10 années suivantes. Enfin, en cas de vente de bien(s), les associés de la SCI seront imposés sur les plus-values réalisées.

Il est possible de faire le choix de la fiscalité sur les sociétés. On parlera ici de SCI opaque. Il convient ici de calculer le bénéfice imposable de la société selon les Bénéfices Industriels et Commerciaux (on déduit donc l’amortissement du bien et les frais d’acquisition). Ce bénéfice est soumis à l’impôt sur les sociétés de 15% s’il n’excède pas 38 120 € et 33% au-delà. Cet impôt est payé par la SCI et les associés ne déclarent donc rien à titre privé sauf s’il y a distribution de dividendes. On parle donc de double imposition.

Les SCI sont éligibles à de nombreux dispositifs fiscalement intéressants comme la loi Scellier ou Pinel.

 Cession et modification de la SCI

Chaque associé de la SCI peut à tout moment vendre tout ou partie de ses parts. Pour cela, il est nécessaire que la cession soit constatée par écrit avec l’accord de l’ensemble des associés. L’acquéreur, s’il n’est pas déjà associé, le devient de facto.

Lors de la constitution de la SCI, les statuts prévoient que le capital soit fixe ou variable. S’il est fixe, une Assemblée Générale est nécessaire afin de l’augmenter ou de le diminuer. Après acceptation, une annonce au journal d’annonce légale est obligatoire. A contrario, le capital variable permet d’éviter ces formalités et n’engendre donc pas de coût.

Des inconvénients ?

La SCI présente beaucoup d’avantages pour ces associés. Néanmoins, quelques inconvénients viennent noircir le tableau. Tout d’abord, lors de la création, de nombreuses formalités administratives sont obligatoires : rédaction des statuts, enregistrement de la société, choix la fiscalité de la SCI en fonction des objectifs, tenue d’une Assemblée Générale annuelle, etc. Ces formalités juridiques et administratives peuvent être lourdes et complexes. Il est donc possible et recommandé d’être accompagné par un notaire ou un avocat pour ces étapes.

Il est préférable de tenir une comptabilité à jour afin que chaque associé connaisse ses droits et son compte courant dans la SCI. A noter que pour une SCI à l’IS, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire. Il peut donc être préférable d’être accompagné par un expert-comptable.